Avrupa’da konut fiyatları yeniden yükselişte. Peki tüm bunların ekonomiye ve kalkınmaya etkileri nelerdir?
Avrupa’da konut fiyatları geçen yıl sonunda yüzde 4,5 arttı.
Ancak, gelir ve ücretlerde böyle bir artış olmamıştır. Son 10 yıla göre günümüz faiz oranları daha düşük ve kredi koşulları çok kolay. Evlerimiz için ödediğimiz aylık kredi borçlarının ekonomimize etkisini tartışıyoruz.
Mike ve Natalia bir ev satın alır. Güvenli işleri ve istikrarlı gelirleri var.
Ekonomi canlanıyor, faiz oranları düşük ve bankalar borç para veriyor.
Yükselen ev fiyatları, bu çiftteki evlerin değerlendiği anlamına geliyor.
Ama fiyatlar düştüğünde yatırımları değersizleşecek, evlerinin değerinden fazla borçlanacaklar.
Çalıştıkları banka çok fazla konut kredisi vermişse teminatın değeri düşmüş olacaktır. Yani banka kasasında ödünç verilecek daha az para olacak.
Çiftin kazancının büyük bir kısmı ev kredisine gideceği için diğer ihtiyaçları için paraları olmayacak.
Evlerine değer katmak için harcama yapamazlarsa, inşaat sektörü yavaşladığından Mike’ın işi risk altında olacaktır.
Natalia diğer mal ve hizmetlere para harcayamıyorsa, çalıştığı şirket gibi şirketler kayıp kazançlarını telafi etmek için işçi çıkarmak zorunda kalabilir.
İşlerinden birini veya ikisini birden kaybetmek, Mike ve Natalia’nın ipoteklerini ödeyemeyecekleri anlamına gelir.
İsveç’te olduğu gibi ev fiyatları istikrarlı bir şekilde yükselirken, evlerin aşırı değerlenmesi, satın almak isteyenler üzerinde gereksiz bir borç yükü endişesini beraberinde getiriyor.
Şimdi, ev fiyatları tüm Avrupa’da artıyor. Ancak bu artış, Portekiz ve İrlanda’daki sert düşüşlerin ardından düşük bir trend izliyor.
Bu nedenle Guillaume Desjardins, İsveç gibi bir ülkenin onu nasıl istikrara kavuşturmaya çalıştığını öğrenmeye karar verdi.
Guillaume Desjardins, Euronews:
Bankalar, sistemlerini güçlendirmek için 10 yıl önce yaşadıkları krizden sonra ödeme gücü oranlarını yükseltmek zorunda kaldılar. Ancak bu, yeni bir ev hayal edenler için krediye erişimi daha da karmaşık hale getiriyor.
Son yıllarda emlak fiyatları ücretlerden daha hızlı arttı ve insanlar borca battı. Borç düzeyi o kadar yüksek ki, tıpkı burada olduğu gibi, İsveçlilerin üçte birinden fazlasının dört buçuk yıldan fazla maaş borcu var.
Erik Olsson, Emlakçı:
Bugün İsveç’te kredi almayı zorlaştıran bazı düzenlemeler var. Yeni düzenleme bu yıl 1 Mart’ta yürürlüğe girdi ve o zamandan beri en çok çocuklu aileler etkilendi. Büyük bir ev satın almak, daha fazla masraf anlamına gelir.
İsveç son zamanlarda konut piyasasını rahatlatmak için adımlar attı. Alıcı, satın almak istediği evin fiyatının en az %15’ine sahip olmalı ve kredinin bir kısmını her yıl amorti etmelidir. Bankalar risk hesaplamalarında konut kredilerine daha fazla ağırlık vermeye başladılar. Ekonominin risklerine karşı can simidi.
Yüksek borç, toplumun tüm gelir düzeylerinde zorluklara neden olmaktadır. Her taksit bütçeyi azaltır.
Guillaume Desjardins, Euronews:
Son yıllarda yükselen konut fiyatları borç yükünü artırdığı için İsveçliler ev alamıyor. Bunun da ekonomiye olumsuz etkileri oluyor.
SEB yönetici ekonomisti Jens Magnusson:
Faiz oranları düşük olduğu sürece bu sürdürülebilir. Peki faizler yükselince ne olacak sorusu çok mu önemli? Açıkçası, birçok aile diğer harcamaları kısacaktır. Daha fazla faiz ödemek için, restoranlar ve seyahat gibi planları feda etmeleri ve para biriktirmeleri gerekecek. Tabii her şeyden önce en büyük sorun evlerini terk etmek zorunda olmaları. Ancak bunun şimdilik biraz uzak olduğunu düşünüyoruz.
Avrupa Sistemik Risk Kurulu (ESRB), sadece İsveç’i değil, Avrupa Birliği’nin 7 ülkesini de maruz kaldıkları iki tehlike konusunda uyardı. Ev borçlarında ve ev değerlerinde aşırı artışlar. Konut piyasasında yaşanacak bir şok tüm ekonomiyi etkileyecektir.
Bu tür sarsıntılar çoğunlukla düşük ve orta gelirli aileleri etkiler. Fransa Lyon’a geldim. Sektörü daha iyi anlamak için 24 Avrupa ülkesinde 42.000 konuta hizmet veren Housing Europe’un başkanıyla görüştük.
euronews: Cedric, senden bize Avrupa emlak piyasasını açıklamanı isteseydim, bunu nasıl yapardın?
Cedric Van Styvendael:
İki şeyle cevap verirdim. Birincisi anahtardır. Her Avrupalının hayalini kurduğu anahtarlar. Avrupa’da bir eve sahip olmak çok önemlidir. Gelir kaynaklarına, aileye ve çalışma koşullarına uygun ev bulmak giderek zorlaşıyor. Sosyal konut, sosyal ve ekonomik konut sektöründeki oyuncular kötü bir imaja sahip. Bir yıl önce Hollanda’nın Amsterdam kentinden bir ekip şöyle dedi: Bölgelerimizin tüm çeşitliliğiyle ekonomimize neler kattığını göstermek için bir sosyal konut festivali düzenlemeliyiz. 2019’da bu festivalin Greater Lyon metropolünde düzenleneceğini size bildirmekten mutluluk duyuyorum.
Euronews: Sizi en çok ne endişelendiriyor? Aşırı pahalı evler mi yoksa yüksek borçlar mı?
Cedric:
Avrupa’daki sorun, ev fiyatlarının insanların gelirlerinden daha hızlı artması. Her 10 Avrupalıdan biri gelirinin %40’ını evde harcıyor. Bu, yüksek efor göstergesidir. Bu yüzden konaklama için çok para harcamak son derece endişe verici. İkinci endişe verici faktör, yoksul hanelerde bu oranın daha da artmasıdır.
euronews:
Bankacılık düzenlemelerinin doğabilecek krizleri önlemede yeterli olduğunu düşünüyor musunuz?
Cedric:
Banka kredisine erişim sorunları açısından durum paradoksaldır. Oranlar düşük. Ancak bu düşük oranlar fiyat artışlarına neden oluyor. Aynı zamanda ev almak isteyen vatandaşlara kredi veren bankaların gereksinimleri de son derece önemli. Mortgage kredilerine erişim için bu pazar en düşük gelirlere hizmet etmelidir. Çünkü özellikle daha genç ve daha savunmasız aileler için ucuz paraya ihtiyaç var.
euronews:
Avrupa’nın diğer bölgelerine kıyasla Fransa’daki durumu nasıl görüyorsunuz? Çünkü burada fiyatlar Paris bölgesi dışında aşağı yukarı durağan görünüyor.
Cedric:
Haklısın, Fransa’daki ortalama oranlar oldukça istikrarlı. Ancak Avrupa’daki sorun, mega şehirlerin bulunduğu çekici alanlar ile daha az çekici alanlar arasındaki farktır. Size bir rakam vereyim: 2010 ile 2015 arasında ev fiyatlarının yüzde 69 arttığı Lyon’dayız. Yıllık konut büyüme oranlarında 2009 verilerine geri dönelim. Dolayısıyla bizce dikkatli hareket etmez ve düzenleyici mekanizmaları uygulamazsak Avrupa’da yeni bir emlak krizi çıkabilir. Bundan kaçınmalıyız.”
